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Algunas consideraciones sobre la tributación de la vivienda habitual en el IRPF

Probablemente sea una de las desgravaciones más conocidas por los contribuyentes del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La deducción por inversión en vivienda habitual permite un ahorro fiscal del 15% de las cantidades invertidas en el ejercicio, con un tope anual de 9.040 euros. El ahorro anual puede ascender, por tanto, a un máximo de 1.356 euros.

Las reformas fiscales del PP han eliminado la deducción para todos aquellos que invirtieron a partir de 1 de enero de 2013. Los que lo hicieron antes puede seguir aplicándola por el régimen transitorio que incorpora la normativa del Impuesto y que permite seguir disfrutando de la deducción en los mismos términos y con las mismas condiciones existentes a 31 de diciembre de 2012.

Recordemos que para poder aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual han de cumplirse los siguientes requisitos:

  • Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2013. Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.
  • Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017 (en este caso, la deducción es del 20%, con un límite de 12.080 euros/año).
  • Para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribuyentes hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.

Si teniendo en cuenta todas estas consideraciones, el contribuyente tiene derecho a aplicar la deducción, fiscalmente interesa agotar el límite de inversión anual de 9.040 euros. Si la vivienda se ha financiado con un préstamo hipotecario, conviene comprobar a cuánto asciende la suma de las cuotas abonadas durante el ejercicio y si no alcanza los 9.040 euros, es recomendable hacer una amortización anticipada para llegar a ese montante. Antes de hacerlo es conveniente comprobar si el banco cobra comisiones por la cancelación anticipada y si tenemos cuota suficiente para poder aprovechar la deducción máxima.

En lo que al alquiler de la vivienda habitual se refiere, la reforma fiscal de noviembre de 2014 (Ley 26/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifican la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, y otras normas tributarias) elimina con efectos desde 1 de enero de 2015 la deducción estatal por la que los inquilinos se podían desgravar el 10,05 % del alquiler anual. Mantienen el derecho los que firmaron el contrato antes de esa fecha. Quedan excluidos, por tanto, los que hayan firmado su contrato de arrendamiento en 2015 y también los que lo hayan renovado este año o lo hagan en ejercicios futuros.

Por su parte el propietario de la vivienda que se alquile como vivienda habitual permanente del inquilino, puede aplicar una reducción en sus rendimientos del capital inmobiliario del 60% del rendimiento neto. Desaparece desde 1 de enero de 2015 la reducción del 100%que existía para inquilinos menores de 30 años.

Otro aspecto importante a tener en cuenta si se vende la vivienda habitual es la tributación de la ganancia patrimonial. Las ganancias patrimoniales se consideran rentas del ahorro, a las que se le aplica una escala en la que los tipos de gravamen se sitúan entre el 20% y el 24%. En 2016 esos tipos se reducirán y quedarán fijados en un rango del 19% al 23%. Por tanto, esperar unos días a formalizar la venta puede ser rentable desde la perspectiva fiscal.

Para aquellos que ya han vendido, hay que tener en cuenta que si el dinero percibido por la venta se destina a la compra de otra vivienda habitual en el plazo de dos años, el contribuyente se puede beneficiar de la exención por reinversión. Si la reinversión no fuera completa se tributará en función del porcentaje del precio de venta no reinvertido.

En el supuesto de que quien haya enajenado su vivienda habitual es un contribuyente mayor de 65 años o dependiente, la ganancia patrimonial está exenta de tributación. Esto se extiende a las donaciones. Recordemos que cuando se dona un inmueble hay una doble tributación. Por un lado, el que recibe la donación tiene que tributar por Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y por otro, el que vende tiene una ganancia patrimonial que se calcula por diferencia entre el valor de mercado del inmueble en el momento de la donación y el valor de adquisición.

La reforma fiscal de 2014, ha introducido un nuevo supuesto de exención para mayores de 65 años. Así, a partir de 2015 estarán exentas todas las ganancias que se generen por la venta de activos (inmuebles, fondos de inversión o acciones), siempre que el importe obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia con un máximo de 240.000 euros.

Por último, conviene recordar que Real Decreto-Ley 18/2012 de 11 de mayo (BOE 12/5/2012) sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, en su Disposición Final Tercera introdujo una exención del 50 por ciento de las ganancias patrimoniales derivadas de la enajenación de bienes inmuebles urbanos que hubiesen sido adquiridos a título oneroso a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. Esta medida, implementada en un momento en el que el Gobierno pretendía estimular el mercado inmobiliario, es compatible la exención por reinversión en vivienda habitual. Se aplicará en primer lugar la primera exención y del otro 50% de la ganancia quedará exenta la parte proporcional que corresponda a la cantidad reinvertida.

Recordemos que la exención del 50% para los inmuebles adquiridos entre 12 de mayo de 2012 y 31 de diciembre de 2012, también se aplica en el Impuesto de Sociedades siempre que bienes inmuebles de naturaleza urbana que hayan sido adquiridos en ese período tengan la condición de activo no corriente o que hayan sido clasificados como activos no corrientes mantenidos para la venta (Disposición Final Primera RDL18/12).